Contratto locazione

Contratto locazione: la guida di CasaTua Servizi Immobiliari

Mettere un immobile in affitto tramite un regolare contratto locazione può apparire semplice, ma è altrettanto facile incorrere in pratiche poco chiare o etiche. Onde evitare questo tipo di criticità all’ordine del giorno, l’affidarsi a professionisti del settore risulta essere sempre la miglior decisione.

Contratto locazione: cos’è

Il contratto locazione si stipula fra due parti consensuali: il locatore, ossia colui che pone in locazione il bene mobile o immobile, e il conduttore o locatario, ossia chi usufruisce del bene per un tempo che può essere o determinato o determinabile. Alla base del contratto locazione vi è un corrispettivo in denaro da parte del conduttore al locatore, ossia il pagamento della fruizione del bene offerto. 

La distinzione fra contratto locazione e comodato d’uso risiede proprio nel titolo oneroso, mentre il comodato d’uso è gratuito: qui il comodante, ossia il proprietario del bene, offre un bene mobile o immobile al comodatario gratuitamente, con l’unico obbligo di restituzione dopo un certo lasso di tempo pattuito.

Le clausole, gli elementi

Nel contratto, infatti, vi sono elementi indispensabili e obbligatori. Tra questi ricordiamo: 

• la data della stipula del contratto, ossia la data in cui viene firmato il contratto da entrambe le parti; una volta firmato, decorrono trenta giorni per la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate; 
• i dati del conduttore e del locatore, ossia il nome e cognome o la ragione sociale, nonché tutti i dati che attestino la persona fisica; 
• dati in merito al bene posto in locazione: questi dati devono essere naturalmente tutti a norma di legge; tra questi vi sono la geolocalizzazione dell’abitazione, ossia l’indirizzo, la planimetria catastale e l’attestato di prestazione energetica APE;
• l’utilizzo dell’immobile conforme alla documentazione; 
• il prezzo del canone, e la stessa modalità con cui verrà pagato dal locatario; 
• la durata della locazione.

La durata e il recesso del contratto locazione

Il codice civile, all’art. 1573 c.c. stabilisce il limite massimo della durata di un contratto locazione, a oggi fissata a trenta anni; non esiste, però un limite minimo. Ciononostante, è naturalmente possibile una risoluzione anticipata del contratto di locazione. Il diritto di recesso anticipato è però solo del conduttore. 

Con un tempo di preavviso pattuito al momento della stipula del contratto, anche il locatore è libero di lasciare l’immobile prima della fine del contratto. Ma ha l’obbligo di avvertire il conduttore con l’anticipo richiesto. Altrimenti, alla conclusione del contratto, entrambe le parti sono esenti dagli obblighi pattuiti.

Diverse tipologie di contratto locazione

Generalmente, i contratti di affitto si distinguono tra: 

• contratto a canone libero: cioè quando la durata del tempo viene concordemente decisa tra le parti; questo ha una durata, per legge, di quattro anni, che possono essere prorogati;
• contratto convenzionato: esso prevede solo una durata minima, per legge di tre anni, che automaticamente si rinnova, salvo recesso, per due anni;
• il contratto transitorio: per legge può estendersi fino a diciotto mesi, ma questo breve periodo deve obbligatoriamente essere giustificato;
• il contratto a studenti universitari: questi possono durare dai sei mesi ai tre anni;
• il contratto per uso turistico: soggetto a legge diversa del Codice Civile, nonché dalla legge sul turismo.

Contratto locazione per uso turistico

Per la particolarità di questa tipologia di contratto, la legge prevede una diversa normativa. Per poter stipolare questo contratto, in primo luogo l’abitazione deve avere un’esclusiva finalità turistica. Se non lo è, ossia se l’abitazione ha altre finalità, deve essere parimenti dichiarata. 

Si possono distinguere diverse durate: 

• a lunga durata: il contratto deve prevedere la durata della locazione, la modalità di pagamento e la cauzione; 
• a breve durata: deve contenere le concordate decisioni rispetto il recesso, nonché l’utilizzo degli spazi; 
• a brevissima durata: normalmente prevede l’inserimento di una clausola specifica per i consumi delle utenze.

Documenti necessari per affittare un immobile

Al momento della stipula del contratto locazione, saranno dunque necessari una serie di documenti. Il contratto verrà infatti registrato all’Agenzia delle Entrate, e per far sì che questo avvenga, tutti i documenti devono essere a norma. 

La documentazione dovrà quindi attestare: 

• che al momento della messa in affitto, il suddetto immobile non sia soggetto a ipoteche o pignoramenti; 
• che tutti gli impianti della casa siano efficientemente funzionanti e a norma di legge; 
• che la stessa abitazione risulti priva di problemi strutturali; 
• che gli elettrodomestici messi in dotazione dal locatore siano funzionanti; 
• che il mobilio disposto per gli affittuari sia in buono stato – o comunque nello stato in cui sono stati visionati; 
• che vi sia la certificazione energetica.

In particolare, il locatore dovrà essere provvisto di documenti che attestino la sua identità, come la carta d’identità e il codice fiscale; la visura catastale; l’attestato APE; nonché un codice IBAN o dati fiscali al fine di permettere il pagamento del canone.

Affitto in nero: come evitarlo

Cosa significa contratto in nero? E quali sono le conseguenze sia per il locatore che per il conduttore?

Affinché un contratto di affitto sia definito in nero, ossia non in regola, devono essere trascorsi i trenta giorni necessari alla registrazione dopo la stipula. Superato questo termine, il contratto risulterà irregolare.

Naturalmente, non registrare un contratto locazione, o non registrarlo in maniera adeguata e conforme alla legge, è considerata un’evasione fiscale. Per il locatore può significare una sanzione dal 60% al 120% dell’importo evaso, o dal 90% al 180% in caso di dichiarazione infedele. 

Inoltre, se un contratto non registrato è considerato nullo, il locatore non può naturalmente incorrere alla pratica di sfratto – necessaria nel caso in cui l’inquilino non paghi l’affitto concordato, o non abbandoni l’immobile a decorrere dalla scadenza del contratto; inoltre, se il contratto è ritenuto nullo, così anche gli accordi in esso: indi per cui, non solo il conduttore può non pagare l’affitto, ma anche richiedere l’affitto già pagato. 

Il locatore, invece, è responsabile, quanto il proprietario, del mancato versamento delle tasse. A ciò consegue l’obbligo del pagamento della multa.

Affidarsi a CasaTua Servizi Immobiliare

Come dimostra queste breve guida su come stipulare un contratto locazione, risulta chiaro quanto sia necessario affidarsi a esperti del settore al fine di concludere le trattative in maniera semplice e, soprattutto, a norma di legge. 

Specialisti come CasaTua Servizi Immobiliari, infatti, mettono a disposizione dei loro clienti una serie di servizi indispensabili. Il loro compito è quello di raccogliere e verificare la documentazione consegnata dal proprietario dell’immobile; preparare l’attestato di certificazione energetica APE; e redigere e registrare il contratto locazione.

Mettere insieme tutti i documenti necessari al fine di redigere un contratto locazione a norma di legge può risultare estremamente complesso. Fortunatamente, CasaTua e i suoi agenti immobiliari, regolarmente iscritti all’albo nazionale, sono perfettamente in grado di gestire tutto questo.